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商界|如何跳脱市场同质化竞争公寓产品创新成

2022-09-23 07:05 来源:未知

  长沙公寓经历多年发展,从兴起到繁荣再到同质化竞争严重、供过于求去化压力加大,为了突破这一困局,公寓产品出现了创新,从原有的单一化产品变成多样化产品。

  公寓为集合式住宅的一种,是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等、可供办公居住对外租赁之用。一般分为住宅公寓、服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

  公寓的发展史实际上是其内涵的演变史,在10多年的时间里,公寓的内涵历经了外销房、商住公寓时代、酒店式公寓兴起、个性化服务出现的演变,到了今天,公寓产品的形态也呈现出多元化的态势。

  房地产市场轮动下,公寓的兴起与繁荣到收缩,与住宅市场密切相关。住宅市场的兴衰荣辱代表了市场的购买力与需求度,投资意向的产生与转移直接影响到公寓市场。

  在2016年以前为第一阶段,长沙住宅市场处于去库存阶段,市场成交以住宅为主,“房产投资”概念未兴起,公寓市场供求量小。在2016-2017年第二阶段中,市场红利驱动大量炒房客涌入,楼市热度高涨,公寓市场在整体热度带动下进入快速发展通道,量价齐升。2018-2020年间,由于18年多举措严控政策出台,住宅限购严厉,投资需求被限制,公寓物业成为投资主力,量价持续上行,公寓需求不断释放,19年已至市场天花板。

  随着大量公寓项目入市,成交端承接不足,供过于求矛盾凸显,在2021年下半年市场下行明显,住宅成交量下滑,投资需求同步减弱,公寓市场开始收缩,延续至2022年。从四个阶段的公寓价格与住宅价格对比来看,前三阶段公寓价格高于住宅价格,在第四阶段公寓多项目以价换量,价格下滑,回落至住宅价格以下。

  商业公寓经过降价潮后,目前低于住宅价格,2022年7月跌至10753元/㎡,价比跌至0.87。长沙各板块比值情况来看,仅少量板块公寓价格超过住宅价格。其中高铁新城、芙蓉中心、滨江新城北包括分布大平层项目较多,在高单价项目拉动下公寓与住宅价比>1.0,松雅湖东、含浦、大学城样本量较少,可能是个别套数成交影响,其他板块公寓价格均低于住宅价格。

  2020年开始公寓项目入市较多,去化速度趋缓,去化周期增幅不断扩大,在2021年下半年至2020年大量公寓项目降价促销形式加大去化,促使库存有所回落,但去化周期不断上升,去化压力加大。

  在公寓项目不断增加下,项目间竞争逐步加大,在有限的需求中不断让利抢占市场。打折促销、以价换量是基本营销方式,部分项目价格下降吸引客流,寻求快速出货。让利模式从低热度板块逐步转向区位良好的热点板块,梅溪湖一期、桐梓坡、滨江等热点板块的项目加入价格战。

  同时,在有限的市场容量中,品牌房企下场抢先促销出货,对公寓市场风险探测更为灵敏。在一轮又一轮的价格战中,公寓市场不断让利,市场“内卷”进一步加剧。

  在当前市场投资信心受一定影响,公寓项目的客群来访认购逐步下降,大量项目公寓为加速去化,启动分销,寻求拉动客户来访,加速资产变现。分销由于佣金点数较高且占项目整体成交占比较高,导致营销费率直线上升,企业利润空间被进一步减少。

  市场竞争激烈,公寓市场风险加剧,在面临一系列不可预期的变量下,公寓寻求在产品中的突破,不断寻求困境突围,以实现自救。

  在激烈的市场竞争中,越来越多的项目放弃装修溢价选择毛坯销售,追求低价高量。从2018年至2022年,装修项目占比逐年下降,毛坯项目成为市场主力,占比达到74%。

  从当前市场来看,平层具有低总价优势,而LOFT具有高赠送、高空间利用率、较高的回报,房企为匹配不同客户需求,提高项目流速,同时开发平层与LOFT产品成为大趋势。

  LOFT公寓从溢价能力以及产品稀缺上讲确实存在一定市场机遇,同项目的LOFT公寓产品价格比平层公寓提升2000-3000元/㎡,溢价能力明显。同项目的LOFT公寓与平层公寓相比,溢价约16%-25%。

  在公寓产品同质化竞争的背景下,长沙市场上商业大平层逐渐增加,跳脱市场小面积低总价的同质化竞争,从满足居住舒适度和兼顾商业投资双向角度考虑,以独特资源属性、高标准配置及高端私人物管等作为项目亮点,突破市场禁锢。

  大面积类住宅产品辅以会所、定制化服务等附加值提升竞争力,注重居住体验感,以会所、定务等附加值拉动产品价格,跳脱目前小面积低总价的市场处境。

  公寓建筑单向布局,实现全南向采光及户型南北通透,避免“回”字型公寓南北不通透,局部户型采光较差的问题。单向布局,实现更好舒适性。

  依据客户实际居住需求,突出“双入户”概念,强化LOFT赠送率,多钥匙公寓能更大化增强投资属性。一层打造为两层实用,实用率更高,设计双厨双卫,未来租金收益更高。

编辑: admin

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